Contratos de Arras, Tipos, Que son y Que hay que tener en cuenta antes de la firma.

Las arras o contrato de arras, es un contrato privado, donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes, o inmuebles como una vivienda, entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal. Forma parte de los denominados pre-contratos, dado que lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro.

La gente normalmente confunde arras y señal, y es frecuente ver en los contratos los dos términos colocados uno detrás del otro, cuando ambos tienen un significado y, sobre todo, unas obligaciones, totalmente distintas. En estos tiempos inmobiliarios que corren puesto que el precio de la vivienda aunque de un principio se esta estabilizando o incluso en algunas provincias esta aumentando ligeramente, es fácil que tengas la oportunidad de por fin poder vender tu vivienda o bien la posibilidad de adquirir una

Aunque por norma general si la transacción o venta te la gestiona una inmobiliaria, no vas a tener aparentemente, si son serias, ningun tipo de problema. Pero creo que no esta demás ya que en estos tiempos tanto para vender o como comprar se utilizan varias tácticas técnicas comerciales, o puede que te encuentres esos inversores que salen de la nada y aunque no es el caso que nos ocupa, porque posiblemente generaría cierto debate y eso sera en un próximo post, no esta demás que a falta de conocimiento que sepas los pasos a seguir en caso que llegues a un buen fin.


Dicho esto, tanto si eres comprador, vendedor de una propiedad, bien si te lo gestiona tu inmobiliaria o si ambas partes preferís ahorraros ambas comisiones y lo hacéis de manera particular debéis saber que existen los famosos contratos de arras, que son simplemente un contrato privado, en donde las partes pactan una reserva de la compraventa, a estas alturas todo el mundo habra oido hablar de ellos, pero hay que tener en cuenta los tres posibles contratos existentes simplemente para que lo tengas en cuenta, si te encuentras en esa situación.

En el momento en el que un comprador y un vendedor alcanzan un acuerdo para llevar a cabo la compraventa de un inmueble es habitual que, a la práctica, se firme un contrato de arras en el cual se comprometen a llevar a cabo la compraventa y entregando el comprador como garantía o prueba del cumplimiento del contrato una cantidad económica, cantidad que no se encuentra establecida en el Código Civil pero que, también a la práctica, es frecuente que sea entre un 5 y 15 por ciento del precio total.

Las consecuencias en caso de incumplimiento no son las mismas en todas las arras pues, en función con la que las acuerden las partes, se pueden distinguir tres tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales, que se han definido mediante la doctrina del Tribunal Supremo

Arras confirmatorias:
Las arras confirmatorias son aquellas que se dirigen a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración o bien representando un principio de ejecución. El deudor(comprador) entrega al acreedor (vendedor) una parte del precio que se debe, el resto con posterioridad del momento de celebración del contrato. Esta suma, es un anticipo del precio que llegado el momento de cumplir con el resto del precio si se produce el incumplimiento, en este caso se aplicara las reglas del Código Civil, del art. 1.124, así la parte perjudicada por el incumplimiento podrá exigir:

El cumplimiento del contrato o ejecución forzosa, computando las arras que ya se tienen a para exigir responsabilidades.

La resolución, consistente en la devolución de la cosa y los precios, así como solicitando una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.

Arras penales:
El objetivo de dichas arras es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, en caso de incumplimiento. Suelen ser una suma de dinero que en el momento mismo de celebración de contrato, el deudor entrega al acreedor las arras que son una suma de dinero. Este dinero representa el equivalente a la responsabilidad patrimonial por incumplimiento así pues se pactan para el caso de incumplimiento. En este caso, la cantidad que se entrega en concepto de arras no se entiende como parte del precio, sino que el importe fijado funciona como una cláusula penal, es decir:

La pena sustituye la indemnización de daños y abono de intereses en caso de incumplimiento, si otra cosa no se hubiese pactado (art. 1.152 del código civil).

Además de dicha penalización, se puede reclamar que el contrato sea efectivamente cumplido.

Arras penitenciales:
Se distinguen como arras penitenciales. Son las arras que se pactan para el caso de desistimiento es decir que antes de su cumplimiento cualquiera de ambas partes desistan del contrato.

Cabe destacar que las arras penitenciales permiten desistir, es decir, son las únicas que no obligan al cumplimiento del contrato, que se rescindirá con el consecuente pago establecido para quien incumpla. tambien reconocida en el (art 1.454 del código civil)  Así pues distinguimos en función del incumplimiento si:

Si se produce incumplimiento del comprador y no se realiza la venta por incumplimiento de éste, el comprador perderá la cantidad entregada.

Si se produce incumplimiento del vendedor y no se realiza la venta por culpa de éste, el vendedor deberá devolver el doble de la cantidad percibida.

En los casos en que no se indica la modalidad pactada, se presume que se trata de las arras confirmatorias. Por tanto, para que las arras se consideren penales o penitenciales, hay que expresar concretamente que son de este tipo. Por lo que sólo cuando consta en el contrato de una manera clara y evidente el carácter penal o penitencial.  

Dichos artículos del código civil mencionado y otros mas podéis verlos en la Agencia Estatal del Boletín Oficial del Estado Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil

¿Que debe de constar en un contrato de arras?
Actualmente existen muchos modelos fáciles de localizar por Internet cumplimentables  y autorizados para su descarga en formatos Word en diversos portales inmobiliarios, pero en ellos necesitas saber que datos se van a incluir

En los comparecientes
Tienen que aparecer descritas las dos partes: la que promete vender y la que promete comprar. Deberá figurar, de cada una de estas personas, el nombre y apellidos, estado civil, domicilio y Documento Nacional de Identidad

Vendedores. Si se trata de un matrimonio y la finca en venta es ganancial, deben firmar los dos esposos. Si pertenece a dos o más personas, deben ser comparecientes y firmar todos los titulares. Y si se trata de una sociedad, deberán consignarse las circunstancias del representante con indicación de los documentos por los que está facultado a realizar la operación. Si vende un particular, pero está representado por otra persona (un apoderado), se deberá mencionar y comprobar el poder de representación.

Compradores. En este caso, aunque compre un matrimonio, basta la firma de uno de los cónyuges. Ahora bien, si va a ser adquirida por dos o más personas deberán hacerlo todos los que van a comprar.
Cuando el adquirente sea una sociedad o empresa, deberá indicarse con qué documentos se reconoce al firmante como representante de la misma.

Datos del inmueble

Descripción. Debe hacerse una descripción no muy exhaustiva de la vivienda que se esté vendiendo  Sí es recomendable que incluya la localidad donde está la vivienda registro, la calle, planta, puerta y superficie. Si el piso se vende conjuntamente con una plaza de garaje o un trastero, habra que indentificar cada uno de ellos

Registro. No es usual, pero sí importante. Será la prueba que tendrá el comprador de que el vendedor es quien dice ser y que no hay nada oculto (cargas, gravámenes) que desconozca. Lo más importante de comprobar es, por tanto, la titularidad, la descripción y el estado de cargas de la finca. En la oficina de registro de su provincia puedes solicitar una copia simple

Cargas. Su comprobación es muy importante. Si existiera alguna, prestamos u otras obligaciones como gastos de escalera pendientes, contribuciones etc. etc, debe recogerse de forma expresa el pacto a que hayan llegado las partes.

Así, el comprador puede subrogarse en las cargas que existan. O, por el contrario, puede acordarse que el vendedor se obligue a cancelarlas antes de la elevación a escritura pública.

Pues hasta aquí el post, a veces pecamos de confiados y en el caso te encuentres en una situación de compra-venta tanto si vas a vender o comprar, es conveniente que aun no siendo un experto sepas de que te esta hablando tu agente inmobiliario Y si has decidido de hacerlo entre particulares, tener claro los conceptos y lo que se firma, que las palabras se las lleva el viento

Si te ha sido interesante este post, y si tu intención es comprar, cuidado con  pisos chollo. que te puedan ofrecer por debajo de su valor fiscal.

Nota importante: Este articulo ha sido creado con carácter meramente informativo para quien pueda interesarle. Debes de saber que no tiene valor jurídico. Cualquier duda consulta con un profesional